RANTAUPRAPAT, [Gaperta.id] — Surat Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Kabupaten Labuhanbatu terkait permintaan pendampingan penelusuran transaksi jual beli tanah senilai Rp1,25 miliar mulai menjadi perhatian.
Surat bernomor 900.1.13.1/329/BAPENDA/2026 tertanggal 6 Agustus 2026 tersebut ditujukan kepada Kepala Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama Rantauprapat.
Dalam surat itu, Bapenda meminta bantuan dan pendampingan untuk melakukan penelusuran terhadap transaksi jual beli sebidang tanah seluas 16.160 meter persegi di Jalan Sumber Beji, Kelurahan Padang Bulan, Kecamatan Rantau Utara, Kabupaten Labuhanbatu, Sumatera Utara.
Nilai transaksi yang disebutkan dalam surat tersebut sebesar Rp1.250.000.000.
Bapenda juga menyebut memperoleh informasi dari masyarakat di sekitar objek tanah serta keterangan Kepala Lingkungan Sumber Beji, Kamal Ritonga, bahwa harga tanah di lokasi tersebut diperkirakan sekitar Rp500.000 per meter persegi.
Atas informasi itu, Bapenda menilai nilai transaksi Rp1,25 miliar perlu ditelusuri karena dianggap tidak wajar.
Namun, langkah tersebut sekaligus memunculkan sejumlah pertanyaan mengenai dasar penilaian, mekanisme penelitian, serta batas kewenangan antara Bapenda sebagai pengelola pajak daerah dan KPP Pratama Rantauprapat sebagai unit vertikal Direktorat Jenderal Pajak (DJP).
KPP Berwenang pada Pajak Pusat, BPHTB Pajak Daerah
Secara kewilayahan, koordinasi Bapenda Labuhanbatu dengan KPP Pratama Rantauprapat dapat dipahami karena wilayah kerja KPP tersebut mencakup Kabupaten Labuhanbatu.
Namun, transaksi pengalihan tanah dapat berkaitan dengan rezim pajak yang berbeda.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan pajak daerah yang menjadi kewenangan pemerintah kabupaten/kota. Sementara Pajak Penghasilan (PPh) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan merupakan pajak pusat yang berada dalam ranah DJP.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah mengatur BPHTB sebagai salah satu pajak daerah.
Untuk perolehan hak melalui jual beli, dasar pengenaan BPHTB berkaitan dengan nilai perolehan objek pajak berdasarkan harga transaksi, dengan penerapan ketentuan lebih lanjut sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan dan peraturan daerah yang berlaku.
Sementara PP Nomor 35 Tahun 2023 juga mengatur mekanisme penelitian terhadap Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB oleh pemerintah daerah.
Karena itu, muncul pertanyaan penting: apakah permintaan Bapenda kepada KPP hanya ditujukan untuk memperoleh informasi dan melakukan koordinasi terkait aspek pajak pusat, atau KPP juga diminta menilai kewajaran transaksi untuk kepentingan BPHTB?
Jika sebatas koordinasi atau pertukaran informasi yang dibenarkan peraturan, langkah tersebut dapat dipandang sebagai sinergi antarlembaga.
Namun, apabila KPP diminta mengambil alih fungsi penelitian atau penetapan BPHTB, dasar kewenangannya tentu perlu dijelaskan kepada publik.
Angka Rp500 Ribu per Meter Persegi Jadi Titik Krusial
Persoalan berikutnya menyangkut angka Rp500.000 per meter persegi yang disebut sebagai harga tanah di sekitar lokasi.
Apabila angka tersebut dikalikan dengan luas tanah 16.160 meter persegi, diperoleh nilai sekitar:
16.160 m² × Rp500.000 = Rp8.080.000.000.
Nilai tersebut terpaut sekitar Rp6,83 miliar dibandingkan nilai transaksi Rp1,25 miliar yang disebut dalam surat.
Selisih yang cukup besar tersebut wajar menjadi perhatian otoritas pajak. Namun, angka Rp8,08 miliar tidak serta-merta dapat disimpulkan sebagai nilai transaksi sebenarnya.
Hal yang perlu diperjelas adalah sumber dan metode penentuan angka Rp500.000 per meter persegi tersebut.
Apakah angka itu berasal dari hasil penilaian resmi, NJOP, appraisal, data transaksi pembanding yang sebanding, penelitian lapangan, atau sebatas informasi masyarakat dan keterangan aparat lingkungan?
Perbedaan tersebut penting karena harga pasar, NJOP, hasil appraisal, dan harga transaksi memiliki pengertian serta fungsi yang tidak selalu sama dalam menentukan kewajiban perpajakan.
Perlu Bukti Jika Nilai Transaksi Dianggap Tidak Sesuai
Jika nilai transaksi Rp1,25 miliar dianggap tidak mencerminkan nilai transaksi sebenarnya, dasar kesimpulan tersebut perlu dapat dipertanggungjawabkan.
Misalnya, apakah ditemukan bukti pembayaran dengan nilai berbeda? Apakah terdapat dokumen lain yang menunjukkan nilai pengalihan lebih tinggi? Apakah terdapat data transaksi pembanding terhadap objek dengan karakteristik serupa? Atau terdapat hasil penelitian Bapenda yang menemukan ketidaksesuaian antara dokumen transaksi dengan fakta yang ditemukan?
Pertanyaan tersebut menjadi penting agar penelitian terhadap kewajiban pajak memiliki dasar objektif dan tidak hanya bertumpu pada perkiraan harga yang beredar di masyarakat.
Penyebutan “PPh Pasal 21” Perlu Diperjelas
Bagian lain dalam surat yang turut menjadi perhatian adalah penyebutan upaya memaksimalkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) dari sektor BPHTB dan “PPh Pasal 21”.
Apabila yang dimaksud adalah PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, nomenklatur tersebut perlu diklarifikasi.
Ketentuan mengenai PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan antara lain diatur dalam PP Nomor 34 Tahun 2016. Dalam ketentuan tersebut, penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh yang bersifat final, dengan tarif yang berbeda sesuai kategori transaksi.
Karena itu, perlu dipastikan apakah penyebutan “PPh Pasal 21” dalam surat tersebut hanya merupakan kekeliruan administratif atau memang merujuk pada jenis kewajiban pajak lainnya.
Penjelasan Bapenda diperlukan agar tidak menimbulkan salah tafsir.
KPP Tetap Relevan untuk Aspek Pajak Pusat
Keterlibatan KPP Pratama Rantauprapat dalam koordinasi tersebut pada prinsipnya dapat relevan sepanjang menyangkut aspek pajak pusat.
Transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan memang memiliki konsekuensi PPh bagi pihak yang melakukan pengalihan sesuai ketentuan perpajakan.
Dengan demikian, koordinasi Bapenda dengan KPP dapat dilakukan untuk memastikan konsistensi dan kepatuhan perpajakan sepanjang informasi atau data yang dipertukarkan diberikan sesuai kewenangan serta ketentuan kerahasiaan dan administrasi perpajakan.
Namun perlu ditegaskan bahwa kewenangan terkait pajak pusat dan BPHTB tidak boleh dicampuradukkan.
Tujuh Pertanyaan untuk Bapenda Labuhanbatu
Atas surat tersebut, sedikitnya terdapat tujuh hal yang dinilai perlu mendapat penjelasan dari Bapenda Labuhanbatu:
1. Apa dasar hukum permintaan kepada KPP Pratama Rantauprapat untuk melakukan “penelusuran transaksi” terhadap transaksi yang juga menjadi objek BPHTB?
2. Apakah Bapenda meminta KPP melakukan validasi atau penelitian BPHTB? Jika iya, apa dasar kewenangannya?
3. Apa dasar dan metode yang digunakan Bapenda menjadikan angka Rp500.000 per meter persegi sebagai pembanding terhadap nilai transaksi Rp1,25 miliar?
4. Apakah angka Rp500.000 per meter persegi berasal dari penilaian resmi, NJOP, appraisal, data transaksi pembanding, atau informasi masyarakat?
5. Apakah Bapenda telah menemukan bukti atau dokumen yang menunjukkan nilai transaksi sebenarnya berbeda dari Rp1,25 miliar?
6. Apa yang dimaksud dengan penyebutan “PPh Pasal 21” dalam surat tersebut, khususnya jika dikaitkan dengan transaksi pengalihan hak atas tanah?
7. Data atau informasi perpajakan apa yang diminta Bapenda dari KPP Pratama Rantauprapat dan apa dasar hukum permintaan tersebut?
Bukan Menuduh, Transparansi Dibutuhkan
Terbitnya surat tersebut tidak serta-merta membuktikan adanya kesalahan ataupun pelanggaran oleh Bapenda Labuhanbatu maupun pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi.
Sebaliknya, surat itu menunjukkan adanya upaya Bapenda menelusuri transaksi yang menurut instansi tersebut perlu diperiksa lebih lanjut.
Namun, ketika terdapat perbedaan nilai hingga miliaran rupiah, dasar hukum, sumber data, serta metode yang digunakan untuk menilai kewajaran transaksi selayaknya dapat dijelaskan secara transparan dan terukur.
Publik juga perlu mengetahui apakah Rp1,25 miliar memang merupakan nilai transaksi sebenarnya atau terdapat bukti lain yang secara sah menunjukkan nilai pengalihan berbeda.
Menunggu Penjelasan Bapenda dan KPP
Surat Bapenda tertanggal 6 Agustus 2026 tersebut pada akhirnya menyisakan dua persoalan utama.
Pertama, bagaimana mekanisme penelitian BPHTB yang dilakukan Bapenda terhadap transaksi tersebut dan apa dasar yang digunakan untuk menilai kewajaran harga.
Kedua, sejauh mana KPP Pratama Rantauprapat diminta memberikan bantuan, informasi, atau melakukan penelusuran terkait aspek pajak pusat atas transaksi tersebut.
Pemisahan kedua kewenangan itu penting agar tidak muncul persepsi terjadinya tumpang tindih antara administrasi pajak daerah dan pajak pusat.
Hingga berita ini disusun, dasar lengkap penentuan angka sekitar Rp500.000 per meter persegi, metode yang digunakan untuk menilai transaksi Rp1,25 miliar sebagai tidak wajar, serta ruang lingkup penelusuran yang diminta kepada KPP Pratama Rantauprapat masih memerlukan penjelasan dari pihak terkait.
Redaksi membuka ruang hak jawab dan klarifikasi kepada Bapenda Kabupaten Labuhanbatu, KPP Pratama Rantauprapat, PPAT, para pihak dalam transaksi, maupun pihak terkait lainnya guna memenuhi prinsip keberimbangan pemberitaan.
Catatan Redaksi: Berita ini disusun berdasarkan dokumen surat Bapenda Kabupaten Labuhanbatu tertanggal 6 Agustus 2026 yang diperoleh redaksi pada Rabu (19/8/2026), serta penelaahan terhadap ketentuan perpajakan yang berkaitan dengan BPHTB dan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Konfirmasi kepada seluruh pihak terkait tetap diperlukan untuk melengkapi dan menyeimbangkan informasi.
